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Vea cómo creció la valorización de los predios en Bogotá

Yolanda Gómez Torres. Articulo publicado el 10 de febrero de 2019. En el diario El Tiempo. | 06 de junio de 2019

Los valores más altos en el comercio inmobiliario siguen en Chapinero y Suba.

valorización

Bogotá llegó en el último año a 2’643.666 predios.

Foto: Claudia Rubio / Archivo EL TIEMPO

Si usted hace parte de los 2’291.089 propietarios de predios de Bogotá le interesa saber que en el último año, los sectores que más se valorizaron comercialmente fueron aquellos en donde predominan los estratos 1 y 2, o comúnmente llamados ‘bajos’.

De acuerdo con la información que reveló el censo inmobiliario del Departamento de Catastro, en el estrato 1, la valorización fue del 18,84 por ciento, mientras en el 2 alcanzó el 9,07 por ciento. Entre más alto es el estrato más baja fue la valorización comercial, al punto de que en el 5 y el 6 estuvo en 2,68 y 1,55 por ciento.

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“Lo que pasa es que los estratos 1 y 2 han venido creciendo porque hay oferta de vivienda de interés prioritario y muchos han migrado a la propiedad horizontal, y eso valoriza los predios”, explicó la directora de Catastro, Olga Lucía López.
Bosa, en el suroccidente de la ciudad, encabeza la lista de las zonas en donde más se construyó. 

Tuvo la sexta parte de los más de cuatro millones de metros netos (descontado lo construido menos lo demolido) que se edificaron en la ciudad. Después están Kennedy, Suba, Fontibón y Ciudad Bolívar.

Bogotá llegó en el último año a 2’643.666 predios, de los cuales el 18,5 por ciento están en la localidad de Suba, que se consolida como la primera en número de predios, y de hecho es la de mayor población (más de un millón). Por número de predios, le siguen Usaquén, Kennedy y Engativá.

De 55.564 predios que quedaron incorporados en el último año en las bases de Catastro, 9.134 se construyeron en el estrato 1 y 8.571, en el estrato 2. El mayor número de construcciones se hizo en el estrato 3, con 13.726, y en el 4, con 12.890. En el 5 hubo 6.430 y en el 6, apenas se llegó a 2.162 predios.

Según la directora de Catastro, el año pasado, la construcción adicional estuvo casi toda concentrada en uso residencial, con el 75,29 por ciento del total. 

Otro dato importante que trae el censo es que en 10 años, el valor catastral de Bogotá pasó de 195,7 billones de pesos a 623,8 billones, lo que equivale a dos veces el presupuesto general del país. El incremento no solo es por el aumento del valor catastral, sino porque la ciudad pasó en el mismo periodo de 2’140.409 a 2’643.666 predios.

Bogotá llegó en el último año a 2’643.666 predios, de los cuales el 18,5 por ciento están en la localidad de Suba

Los valores más altos en el comercio inmobiliario siguen estando en el norte, en localidades como Chapinero y Suba. Hay promedios que oscilan entre los 6 millones y más de 8 millones de pesos el metro cuadrado, aunque se transan por valores más altos o más bajos.

No impactará el predial

Precisamente porque los avalúos comerciales subieron más en los estratos bajos, la administración decidió no aplicar toda la valorización que se produjo durante el año a la hora de definir en el catastro los valores del terreno y la construcción.
El primero fue el del terreno. El de los estratos 1 y 2 bajó de 75 a 65 el porcentaje del valor comercial que se aplicó; el del 3, de 75 a 68 y el del 4, de 85 a 84. 

El porcentaje de construcción se pudo bajar solo en el estrato 4, de 66 a 65, y en el 5 y el 6, de 75 a 74. En el 1, 2 y 3 ya estaba en 60, el mínimo que permite la ley.
Eso hizo que los avalúos no se dispararan y, por tanto, las alzas esperadas en el impuesto no se producirán. Por ejemplo, en el estrato 2, el impuesto iba a subir el 11 por ciento, y ahora solo será del 6,3. En el 3, que iba a ser de 12,4, ahora será de 7; en el 4 iba a subir 4,8 y ahora será de 3,21; en el 5 y en el 6 también será un 1 por ciento menos.

La valorización que se viene generando en Bogotá por causa de los nuevos desarrollos inmobiliarios estaba a punto de disparar el aumento del impuesto predial hasta en un 12,4 por ciento en el estrato 3, en el 2019.

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Estratos bajos se valorizaron más que los altos

¿Por qué creció tanto el valor comercial en el estrato 1 y qué impacto tiene en el precio de la vivienda, si se supone que en ese estrato se maneja vivienda VIS o VIP?
Los estratos 1 y 2 en la ciudad no solo se componen de viviendas tipo VIS o VIP. Los valores de vivienda tipo VIS o VIP en la ciudad se manejan para proyectos nuevos, con topes de venta de 135 y 70 SMMLSV, respectivamente; estos proyectos son predominantemente desarrollados como propiedad horizontal (PH). Para el caso de Bogotá, el número de predios PH estrato 1 es de aproximadamente 7.500, de un total de 115.000.

En vivienda usada, estos topes no aplican, son manejados por el comportamiento libre del mercado inmobiliario, que refleja el impacto de distintos factores considerados por la oferta y la demanda.

YOLANDA GÓMEZ TORRES
Editora de EL TIEMPO

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